长租公寓困局之下:资金迷局、银行变脸

凤凰网科技 刘洋 2019-09-06 15:13:56
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长租公寓困局之下:资金迷局、银行变脸

图片来源@全景网

文丨愉见财经

我在“愉见财经”过往文章里反复多次地表达过这样一个必然现象:很多外面看着资金涌动不断造富的领域(往往重资产),里面都在玩着“短长资金腾挪错配”的游戏。这种游戏总是从发展到疯狂到幻灭,总是每隔几年就要风水轮流转一次。

因为每隔几年,总有一些领域要进入“资金去杠杆期、资产去泡沫期”。十锅七盖的闹剧,每一个收场时的兑付危机看似五花八门,实则殊途同归。

在今天“愉见财经”新登场的闹剧,是近期民间兑付危机的新案例——长租公寓模式。

一、

上个月,某频频被曝出“给不起房东房租”却还嘴硬“业务依旧正常展开”的长租公寓,最终资金链全断,通过微信公众号宣布玩完了,公司已停止经营,无法偿还客户欠款。无数租客、房东眼睁睁地看着又一家长租公寓出了状况。

长租公寓,借着“房住不炒”的光环而起,本该前景光明,结果他们中还是有部分,沦为了资本游戏的工具。(声明,是“部分”,并非一棒子否定。)

本该“灯火待归人”的暖洋洋,变成了“灯火下楼台”的凄凉凉,还害了一批租客。一声叹息。

先大概解释一下,长租公寓是近几年在大中型城市发展起来的一种新型房屋租赁业务,由房屋中介(下面就管他们叫“二房东”吧)找房屋业主签订长期租赁合同,集中一大批房源后,统一装修改造,配备好家电后,再拿到市场上出租。

因为二房东要和业主签订长期合同,一般是三年起步,所以二房东学名又叫长租公寓。

那,那些问题二房东究竟怎么了?

今天“愉见财经”的故事主角就是二房东,以及他们背后的资本推手。

二、

故事的主角LJ公寓,曾是这个圈子里的佼佼者。从成立到发展壮大也短短不过几年时间,手里却囤了超过20万套房源,这些房源市场总价值超过1000亿元人民币。

一位市场分析人士对“愉见财经”表示,这些出了问题的长租公寓,起步的时候追求的是市场占有率,而不在意健康的现金流,不实际在意盈利能力,更关注的是未来广阔的前景。

LJ公寓采取的是“高收低租”的模式,这正是他们短时间内把量拱大的法宝。

例如,他们与房东签订合同,拿到房屋的价格是4500元/月租金,然后转手租给租客的价格却比市场价要便宜,例如4200元/月。这其中还要刨去给业主翻修房屋的费用。虽然成本控制得较低,但是统一装修改造也要计入成本。

天底下没有赔本的买卖。羊毛没出在羊身上,肯定要到猪身上去薅。这其中一个老掉牙的念想就是达成高市场占有率,说一个未来房屋租赁市场的定价权的故事,加之消费信贷配套的金融故事,没准能搏来个资本爸爸大金主。

老掉牙的故事之外,这里还有新鲜的玩法。我们问了业内人士,据说圈内一个半公开的做法就是打资金的时间差。

例如,二房东给房东支付的房租是按季付款,但是租客给二房东支付租金则是一次支付半年或一年。这样一来,二房东手上不就有了“资金沉淀”嘛!

(备注:不过近期市场收敛了很多,愉见财经调研发现,现在市面上长租公寓绝大多数已经缩短了期限错配的周期,且承诺给业主一定的押金。例如将一个月房租压在房东手上,但从租客手里一次便收取一个季度的房租,亦即中间玩期限错配的时间差缩短到了半个月到一个月左右。)

你看看一家租客的“资金沉淀”是就这么一点,那20万家呢?聚集在一起,给个大家都熟悉的金融学名,就是一个“资金池”。